区分所有オフィスビル事業

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 区分所有オフィスビルとは分譲マンション(区分所有マンション)と同じように建物を区画してその部屋を各々登記して区分所有するオフィスビルのことをいいます。
 これまでの一般的なオフィスビルは、一個人(もしくは一法人)が所有しているケースがほとんどで、個人や中小零細企業が都心部でオフィスビルを所有するのは至難の業でした。都心部でオフィスビル一棟を所有するとなると億単位の資金が必要です。個人や一般的な中小零細企業では夢のまた夢でした。
 しかし、区分所有オフィスビルが誕生してから個人でも都心部でオフィスビルを所有することが可能になり、資産として収益を得ることもできるようになりました。その為に最近、投資家や個人から注目を浴びています。
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図1 土地所有者単独事業方式

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【土地所有者単独事業方式】
 地主が建築資金を調達して自ら事業主体となり行う事業方式
 ①土地、建築資金とも地主が負担して建物を建築し、建物を区分所有で登記する。
 ②相続税を支払う場合、区分所有で所有しているほうが売却しやすい。
 ③相続者がいる場合、生前贈与が容易になり相続税などの税金で節税効果が期待できる。
 ④必要なら区分した部屋を売却して借入れた建築資金の返済を行う。

図2 等価交換方式(単独地主)

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【等価交換方式(単独地主の場合)】
 土地は地主が提供し、建築資金は事業主(分譲事業を行う企業)が負担して行う事業方式。
 ①地主は土地代に見合う金額(等価交換)で建物の一部を取得して賃貸で収益を得る。
 ②地主は相続税などの税金で節税効果が期待できる。
 ③事業会社は取得した部屋を自社で使用もしくは賃貸にして収益を得る。
 ④事業会社は取得した部屋を区分所有オフィスとして第三者へ販売して建築費の回収と企業利益を得る。

図3 等価交換方式(複数地主)

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【等価交換方式(複数地主の場合)】
 土地は地主全員が提供し、建築資金は事業主(分譲事業を行う企業)が負担して事業主が分譲事業を行う方式。主に複数の地主が建築資金を負担せずに中規模から大規模のビルを建築する場合に行う。
 ①地主は土地代に見合う金額(等価交換)で建物の一部を取得して賃貸で収益を得る。
 ②地主は相続税などの税金で節税効果が期待できる。
 ③事業会社は取得した部屋を自社で使用、もしくは賃貸にして収益を得る。
 ④事業会社は取得した部屋を区分所有オフィスとして第三者へ販売して建築費の回収と企業利益を得る。
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 これまで個人や中小零細企業が都心部でオフィスビルを所有するのは至難の業でしたが、区分所有オフィスビルが販売されるようになってから、それが可能になりました。
 これまで個人の不動産投資としてはワンルームマンションが主流でしたが、住宅系の賃貸不動産は築年数が古くなることに伴って賃料の低下、設備の劣化による新たな費用の出費、さらに供給の飽和状態による空室期間の長期化で利回りが低下しています。
 オフィスの場合、ワンルームのように専有部分には水回り(キッチン設備・風呂設備・水道設備・トイレ設備など)がありません。水回りは共有部分になるため維持管理費は区分所有者全員の負担となります。室内にあるのは空調設備と電気のみです。
 クロスと床(ジュータン)は退室時に入室者が原状復帰して返してくれますので維持費が住宅系の不動産に比べ格段に低くなります。入室期間も住居系不動産と比較して長くなり、テナント料も住宅系の賃料と比べて高く設定が可能です。
 従って、区分所有オフィスはワンルームマンションより維持費が安く、賃料が高いために当然に利回りが高くなります。
区分所有オフィスはこれから個人や中小企業にとっては格好の資産運用としてこれからも注目されると予想されます。
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 一般の個人や中小企業が購入できる分譲の区分所有オフィスビルは全国的にも実例が少ない。フロア単位の分譲はあるがフロアになると面積が大きくなり金額も億単位となり一般個人では手が出ない。
 関西では1970年代から大阪市が開発した「大阪駅前第1、第2、第3、第4ビル」等がある。しかし、大阪駅前ビルは大企業をターゲットにした区画が大部分で(第三ビルは一部小区画の部屋がある)個人で購入できる区画はほとんどない。
 その中で京都市のビジネス街の中心地四条烏丸で2006年4月に販売されて2007年に竣工した「OFFICE-ONE Shijo Karasuma(オフィス-ワン四条烏丸)ビル」は中心面積帯が20㎡台で価格が2,000万円台と個人が購入できる本格的な区分所有オフィスビルとしては全国でも唯一と思われます。
 そこで、当ビルの実例を取り上げて説明します。

【OFFICE-ONE Shijo Karasumaビル概要】
 ○所在地:京都市下京区室町通綾小路上る鶏鉾町480番地
 ○交通:阪急京都線「烏丸」・地下鉄烏丸線「四条」徒歩2分
 ○敷地面積:360.45㎡
 ○建築延面積:2,528.53㎡
 〇専有面積:2,020.39㎡
 ○構造規模:鉄骨造地上13階建
 ○区分所有総室数:47室
 〇区分所有面積帯:10㎡~180㎡
 〇事業費用:約20億円
 〇区分所有室数:47室
 ○竣工年月:2007年3月
 ○施工会社:株式会社間組
 ○設計・監理:株式会社東洋設計
 ○企画・監修・販売代理・運営管理:株式会社KTPコーポレーション

【OFFICE-ONE Shijo Karasumaビルの事業経緯と分析】
 2006年6月に販売を開始して2007年3月に建物は竣工。今年(2017年3月)で築10年

 〇販売当初の面積と価格
  ・10㎡台(1,000万円台)・・・5室
  ・20㎡台(2,000万円台)・・・24室
  ・30㎡台(3,000万円台)・・・4室
  ・40㎡台(4,000万円台)・・・5室
  ・64㎡台(5,000万円台)・・・1室
  ・70㎡台(7,000万円台~8,000万円台)・・・5室
  ・180㎡台(1億6,000万円台~18,000万円台)・・・3室

 〇購入者層
  ・1,000万円台・・・個人
  ・2,000万円台~3,000万円台・・・個人事業主(士業の方が中心)
  ・4,000万円台~8,000万円台・・・中小企業法人
  ・1億以上・・・中小企業法人

 〇利用区分
  ・購入者自ら利用・・・12室(25%)
  ・賃貸・・・35室(75%)

 〇賃貸の場合の利用形態
  ・一般的賃貸借契約・・・8室
  ・SOHOオフィス・・・27室
   ※SOHOオフィスについての詳細はこちらから

【OFFICE-ONE Shijo Karasumaビルの現状】
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