オフィスビル事業

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①オフィスビルを立て替え及び新築してテナント収入を得たいと思うが資金を金融機関より借りるのに不安がある。(借金はしたくない)
➁建物建築の際に建築に関する役所や近隣の折衝が煩わしい。
③現在の土地は小さいので立て替えても魅力ある建物になるか心配。
④建築後、果たして現在の賃料より高く貸せるのか。
以上のような理由でオフィスビルを建築するのに不安を感じているオーナーの方へ下記のような事業モデルをご提案いたします。
オフィスビル事業

等価交換方式オフィスビルとは①土地所有者が自分の所有している土地の一部または全部を分譲会社に提供し、②その土地の上に分譲会社が建設した区分所有ビルの一部の部屋を取得するという方式で行われるオフィスビルの建設方法である。簡単に言えば①土地所有者の提供した土地と分譲業者の提供する区分所有ビルの一部とを取り換える、すなわち交換するということになり、その土地の一部とビルの一部とが同じ価値である、すなわち等価である。少なくとも、当事者の主観的には等価であることから「等価交換」方式と呼ばれている。また、両者の間には価値(価額)の差があるときは、その差額は現金で精算するようになっている。
オフィスビル事業

かっては、オフィスビルを建設するときには、オフィス分譲会社が用地を単純に取得し、オフィスビルを建設し、これを分譲する方法でした。
その買収される用地が空地とかあまり利用されていない土地であれば、それ相当の代金を受領して、それが満足のいく金額であればそれでいいのだが、都市部ではそのような土地が少なくなっています。
そうすると、現在、木造1~2階建ての建物の店舗や住宅の用地として利用されている土地に中高層の建物を建設し、土地の高度利用をはかることで、オフィスビル用地を確保しようという傾向が出てきました。
しかし、その場合、現在その土地を利用して商売を営んでいたり、生活をしている人たちが土地の権利をもっているわけですから、この人たちのその後の営業や生活のことも考えなければなりません。
十分な代金をもらって、その代金でもっと便利で快適な土地を求めて新しい店舗や住宅を建てて移ることも選択肢ですが、都会地内にそのような土地を取得することは難しくなっています。
もし取得可能であっても、従来から商売をしていた人は、今までのお客様と縁を切り、新しい顧客を開拓しなければならない。まら、居住していた人も従来からの近所づきあいができなくなってしまう。
等価交換方式によった場合、その土地に建設されたオフィスビルの一部を取得するわけですから、同じ場所で営業や、オフィスも続けられるということでこの点の障害を解決することができます。
また、従来の土地を売って他へ移った場合、土地の代金に多額の税金がかかるようになっています。各所に税法上の特例の適用を受けられるときはいいですが、この特例の適用にはむずかしい条件がついていますので、適用にならないケースも多い。
このように特例が適用にならない場合、受け取った代金から多額の税金を払って、目減りした代金で移転先の土地、建物を求めなければならないので、当然に同程度の土地、建物は求められないことになります。
等価交換方式によった場合、このための税法上の特例ももうけられており、適用される特例によっては、税金で目減りすることなく、そのオフィスビルの一部を取得できるメリットがあります。
主として以上のような理由で等価交換方式によるオフィスビルの建設が普及してきました。

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等価交換方式によるオフィスビルの建設は、開発業者の利益と地権者(土地所有者、借地人、地主)の利益とが一致するときに成立します。開発業者の利益というのは妥当な対価でオフィスビル用地が確保できるということであるが、地権者の利益(メリット)には、次のようなものがあります。
(メリット1)
資金の負担なしに、従来の事務所、店舗などを、より堅固で、快適で、便利なものに立て替えることができます。
(メリット2)
一般には従来以上の面積の事務所、店舗などを取得できるが、立地条件がよければ、更にその他の専有部分を取得して、これを賃貸にして安定収入を得ることも出来ます。
もっとも、従来の土地に借入金でオフィスビルを建設して、その一部を自用の店舗や事務所とし、その他を賃貸することも可能です。その場合、もっと広い面積を取得することもできます。
しかし、その場合は、資金調達能力が必要であるほか①借入金の返済と事業リスク➁借入利息の負担という採算面での圧迫が生じることになります。
借入金でマンションを建設した時は、現行の家賃と建築費との関係から、建築後7年~8年は赤字になるのが普通であるし、また、この苦しい期間に借入金を返済しなくてはならない。
また、テナント料相場の変動などで予定通りのテナント料が取れなくなったり、入室率が悪かったりすると、借入金の返済も困難となり、事業が行き詰まってしまうというリスクが生じます。
専門の貸ビル業者などはこれを乗り切るだけの資力や能力があって成功するのだが、他に仕事をもっている一般の人が副業的に行うことは難しいものです。
等価交換方式の場合は、自己資金も借入金もいらないわけだから、テナント料から租税公課等を差し引いたものがすべて純収入となり、家賃が予想より多少下回っても、事業場のリスクは生じないというメリットがある。
(メリット3)
オフィスビルの建築に関しては、計画、設計、施工のほか、役所との協議、近隣との折衝などいろいろと煩わしい事務が多くなっているが、これらを専門の業者に任せることによって、本来の仕事に専念することができるものも、一つのメリットであると思われます。

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等価交換方式によるオフィスビル建設の立地条件としては、現在は低層利用されているが高層利用ができる土地が対象です。例えば、11階建てのオフィスビルができる土地に、2階建ての建物や5階建てしか建っていない土地などが典型的な例といえましょう。その未利用な空間を活用して、それに応じた建物を建築して、土地の価値を高め、それにより生み出された増加価値を開発業者と土地所有者と配分しようというのがこの方式である。 更に、隣接のいくつかの土地の所有者とともに共同でビルを建てる方法もあります。その場合建物はより大きくなり価値の高いオフィスビルを建築できます。テナント料も小さなビルよりは割高に設定でき、収益も増えます。
図1のように330㎡(約100坪)の土地があり、時下で坪単価500万円だとします。土地価格は500万円×100坪=約5億円。その土地の上に鉄筋コンクリート造9階建ての建築延べ床面積が1820㎡(約550坪)を建設した場合、その建築費の総額が6億円であったとします。その分譲価格の総額が15億円を見込まれると想定する。この場合の土地の時価5億円に相当するビルは、全体の分譲価格15億円の30%になる。すなわち、地主は330㎡の土地を提供して、ビルのの3分の1、図で言えば1階、2階、9階部分を取得する。そして、どちらも5億円であり等価である。すなわち、等価交換をしたことになる。
図2は隣接する地主同士が土地を提供した場合の例です。この場合はそもそも間口が狭かった土地が広くなり、間口の広いビルが建設でき付加価値の高いビルができます。それにより賃料も高めの設定が可能になります。 計算としては165㎡(50坪)の土地筆で495㎡(150坪)、時下が坪単価500万円とすると、土地価格は7億5,000万円。建物の延べ面積が3570㎡(1080坪)とすると建築費は総額8億6,000万円。分譲総額は20億円と想定すると分譲総額に対する土地の比率は37.5%となり、7億5000万円となり等価交換したことになる。
これがオフィスビルの等価交換方式の基本的な仕組みです。

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